party or neighbourhood effects that

party or neighbourhood effects that inevitably arise from a project or activity, but which are rarely included as part of the appraisal. The indirect impacts are harder to identify and express in monetary terms, but this does not mean that they should be ignored.Economists have always stressed that a fully efficient allocation of a society’s resources is dependent on evaluating the direct and indirect costs and benefits. As Vilfredo Pareto rather clumsily expressed it in 1890, in a truly efficient competi- tive market, all the exchanges that members of the economy are willing to make have to be agreed at fair prices, and — here is the real important and famous bit — no one should benefit at someone else’s cost. In Pareto’s terms, an efficient allocation of resources is dependent on resource decisions that benefit some people without anyone else being made worse off. All members of the economy face the true oppor- tunity costs of al/ their market-driven actions. Private resource decisions that impact on the welfare and neighbourhood of others must bear all costs. The time has arrived for surveyors — and economists, for that matter — to act on this advice!In fairness, mainstream economists have always acknowledged these dilemmas, and the impacts of externalities play a part in most introductions. In fact, ever since the 1960s, welfare economics has had its place in the main curriculum, but profit-orientated business has taken little heed. Equally, at the turn of the Millennium, when welfare economics broadened to issues of sustainability, main- stream economists acknowledged it as worthy but, again, the profit constraint meant that it was taken up by relatively few in business. This is particularly the case in the world of property, where energy assessment criteria and environmental labelling have been available for more than 25 years — but have not been taken up by the majority. Questions of sustainability and the unethical market are raised again in Chapter 3.Costs and priceTo understand the development of property, it is useful to distinguish between cost and price. When a producer sells or rents any good to a consumer, the cost and price should not be the same. Whenever a property — or anything — is sold, it is important that the cost and the asking price should not be identical. The usual assumption made by economists is that all producers (suppliers) developers — whatever their line of business — seek to maximise profit! Therefore, it is most important that the cost of providing any property is less than the selling price —and this applies equally to all goods and services. To take a simple example, it is usual in construction for the cost of a project to be estimated, and a mark-up for profits (risks) and overheads added before arriving at a price for the job. The contractor’s mark-up is the difference between price and cost.A similar principle is commonly used to identify the value of land. A property developer commences by estimating the optimum price ~ the Gross Development Value — that they will be able to charge once the project is complete, taking into consideration the prevailing market, future prospects, and other considerations. From this price, the builder deducts all the inherent costs in developing the site, plus

結果 (繁體中文) 1:

從一個項目或活動不可避免地產生，但哪一方或鄰里效應幾乎很少被納入作為評估的一部分。間接影響是難以識別和貨幣形式表達出來，但這並不意味著他們應該被忽略。
經濟學家一直強調社會資源的一個完全有效的分配取決於評估的直接和間接成本和收益。作為帕雷托而笨拙地在1890年就表示，在真正有效的competi-略去市場，所有的交流，經濟的成員都願意以公允價格達成一致，並且 - 這裡是真正重要和最著名的位 - 任何人不得在別人的成本中受益。在帕累托條件，資源的有效分配是依賴於一些人受益，無需其他任何人正在作出更糟資源決策。經濟面的所有成員人的真實oppor- tunity成本/他們以市場為導向的行動。私人資源決策對他人的幸福和鄰里這種影響必須承擔所有費用。
憑心而論，主流經濟學家一直承認這些難題，以及外部的影響，在大多數的介紹中發揮作用。事實上，自1960年以來不斷，福利經濟學有其主課程的地方，但利潤至上的經營已很少留意。同樣，在千年，當福利經濟學擴大到可持續發展問題之際，main-流經濟學家承認它作為有價值的，但同樣，利潤約束意味著它是在企業採取了由相對較少。這是特別的財產，其中節能評估標準和環境標誌已經使用了超過25年的世界的情況 - 但尚未採納了多數。可持續性和不道德的市場的問題在第3章復活。
成本和價格
為了了解物業的發展，它是有用的成本和價格之間的區別。當生產者出售或租賃任何好處給消費者，成本和價格不應該是相同的。每當一個屬性 - 或者任何東西 - 被出售，它是重要的成本和要價不應該是相同的。經濟學家作出的通常假設是，所有的生產商（供應商）開發者 - 無論他們的行當 - 尋求利潤最大化！因此，最重要的是提供任何財產的成本低於售價-and這同樣適用於所有商品和服務。舉一個簡單的例子，它是在建設項目的成本通常要估計和加價利潤（風險），並在作業的價格到達前加入開銷。
類似的原理通常用來確定土地的價值。他們將能夠充電一次，項目完成後，考慮到當時的市場，未來的發展前景，以及其他方面的考慮 - 通過估計最佳價格〜了發展總值房地產開發商開始。從這個價格，建設者所有扣除在開發該網站固有的成本，再加上

結果 (繁體中文) 2:

專案或活動不可避免的一方或鄰里效應，但很少包含在評估中。間接影響較難從貨幣角度加以識別和表達，但這並不意味著應忽略這些影響。
經濟學家一直強調，社會資源的充分有效分配取決於對直接和間接成本和效益的評估。正如維爾弗雷多·帕雷托在1890年相當笨拙地表達的那樣，在一個真正高效的競爭市場中，經濟成員願意進行的所有交易所都必須以公平的價格達成一致，而且——這裡是真正重要和著名的一點——任何人都不應以他人為代價而受益。用帕雷托的話說，資源的高效分配取決於資源決策，這種決策使一些人受益，而其他人卻不會因此變得更糟。經濟的所有成員都面臨著市場驅動行動的真正代價。影響他人福利和鄰里關係的私人資源決定必須承擔所有費用。測量師和經濟學家，就這一點而言，採取行動的時候到了！
公平地說，主流經濟學家一直承認這些兩難問題，而外部因素的影響在大多數引言中起到了一定的作用。事實上，自20世紀60年代以來，福利經濟學在主要課程中佔有一席之地，但以利潤為導向的企業卻很少受到重視。同樣，在千年之交，當福利經濟學擴展到可持續性問題時，主流經濟學家承認它是值得的，但同樣，利潤限制意味著它由相對較少的企業承擔。在房地產領域尤其如此，能源評估標準和環境標籤已經提供超過25年，但大多數人尚未接受。第 3 章再次提出了可持續性和不道德市場的問題。
成本和價格
為了理解物業的發展，區分成本和價格是有用的。當生產者向消費者出售或出租任何商品時，成本和價格不應相同。每當出售房產（或任何房產）時，成本和要價不應相同。因此，成本與要價不應相同。經濟學家通常的假設是，所有生產商（供應商）開發商——不管他們的業務範圍如何——都力求實現利潤最大化！因此，最重要的是，提供任何財產的成本都低於銷售價格，這同樣適用于所有商品和服務。舉個簡單的例子，在施工中通常要估算專案的成本，並在達到工作價格之前添加利潤（風險）和間接費用的加價。承包商的加價是價格和成本之間的差額。
通常使用類似的原則來確定土地的價值。房地產開發商首先估算最佳價格（總開發價值），考慮到當前市場、未來前景和其他考慮，一旦專案完成，他們將能夠收費。從這個價格，建設者扣除所有固有的成本，在開發網站，加上

結果 (繁體中文) 3:

項目或活動不可避免地產生的、但很少作為評估的一部分的當事人或鄰里影響。間接影響很難用貨幣來識別和表達，但這並不意味著它們應該被忽略。
經濟學家一直強調，一個社會資源的充分有效配寘取決於對直接和間接成本和效益的評估。正如維爾弗雷多·帕雷托在1890年笨拙地表達的那樣，在一個真正有效的競爭性市場中，經濟體成員願意進行的所有交易都必須以公平的價格達成一致，而且——這是真正重要和著名的一點——任何人都不應該以其他人的代價獲益。用帕累托的話說，資源的有效分配取決於資源決策，這些決策有益於某些人，而不會使其他人的境况惡化。所有經濟體成員都面臨著市場驅動行動的真正機會成本。影響他人福利和鄰里關係的私人資源決策必須承擔所有費用。現在是時候讓量測師和經濟學家按照這個建議行動了！
公平地說，主流經濟學家一直都承認這些困境，而外部性的影響在大多數介紹中起到了一定的作用。事實上，自20世紀60年代以來，福利經濟學一直在主要課程中佔有一席之地，但以利潤為導向的商業卻很少受到重視。同樣，在千禧年之交，當福利經濟學擴展到可持續性問題時，主流經濟學家承認它是值得的，但是，利潤限制意味著，在商業領域，它被相對較少的人佔據。尤其是在房地產領域，能源評估標準和環境標籤已經有25年多的歷史了，但並沒有被大多數人接受。第三章再次提出了可持續性和不道德市場的問題。
成本和價格
要瞭解房地產的發展，區分成本和價格是很有用的。當生產者向消費者出售或出租商品時，其成本和價格不應相同。無論何時出售一處房產或任何東西，重要的是成本和要價不應相同。經濟學家們通常的假設是，所有的生產商（供應商）和開發商——無論他們從事什麼行業——都在尋求利潤最大化！囙此，最重要的是，提供任何財產的成本要低於銷售價格——這同樣適用於所有商品和服務。舉一個簡單的例子，在建築業中，通常需要對項目的成本進行估算，並在確定工作價格之前對利潤（風險）和管理費用進行加價。承包商的加價是價格和成本之間的差額。
類似的原則通常被用來確定土地的價值。房地產開發商首先要估算出最優價格——即總開發價值——在項目完成後，考慮到當前市場、未來前景和其他因素，他們將能够收取費用。從這個價格中，建築商扣除了開發該場地的所有固有成本，加上